Calculer la charge foncière d'un terrain
La charge foncière est le prix maximal qu'un promoteur peut payer un terrain, une fois déduits de ses ventes tous ses coûts et sa marge. Les professionnels l'appellent aussi compte à rebours. Indiquez le projet et le prix du neuf : le calcul se fait poste par poste, sous vos yeux.
Gratuit, sans inscription. Mis à jour le 17 octobre 2026.
Prix maximal du terrain pour le promoteur
Le projet ne dégage rien pour le terrain : les coûts et la marge dépassent les ventes. Un promoteur ne l'achèterait pas à ces conditions.
- Ventes hors taxes (4 743 000 € TTC)3 953 000 €
- Construction des logements− 3 000 000 €
- Architecte, bureaux d'études, assurances− 315 000 €
- Taxe d'aménagement− 80 300 €
- Places de stationnement− 225 000 €
- Frais bancaires− 79 100 €
- Commercialisation− 119 000 €
- Marge du promoteur− 395 000 €
- Frais d'achat du terrain0 €
- Reste pour payer le terrain-254 000 €
Fourchette : prix de vente et coûts décalés de 10 % dans un sens puis dans l'autre.
La méthode du compte à rebours
Un promoteur ne fixe pas le prix d'un terrain en regardant les terrains voisins. Il part de ce qu'il pourra vendre, puis remonte jusqu'au terrain. Chaque ligne du simulateur correspond à une étape de ce raisonnement.
- Les ventes. Surface habitable vendue multipliée par le prix du neuf, TVA retirée : c'est le chiffre d'affaires hors taxes.
- La construction et les honoraires qui l'accompagnent : architecte, bureaux d'études, assurance dommages-ouvrage.
- Les taxes et le stationnement : taxe d'aménagement et places imposées par le plan local d'urbanisme.
- Les frais de l'opération : frais bancaires, commercialisation.
- La marge du promoteur, qui rémunère son risque.
- Ce qui reste, frais d'achat du terrain déduits, est la charge foncière.
Charge foncière = (ventes HT − construction − honoraires − taxes − stationnement − frais − marge) ÷ (1 + frais d'achat)
Charge foncière par m² de surface de plancher
Pour comparer des terrains de tailles différentes, on divise la charge foncière par la surface de plancher constructible. Ce ratio permet de juger en un coup d'œil si un prix demandé est réaliste pour un projet donné dans une commune donnée.
Il dépend surtout de deux chiffres : le prix de vente du neuf et le coût de construction. Dans une ville où le neuf se vend cher, la charge foncière par m² est élevée ; là où le neuf se vend à peine plus que le coût de construction, elle tombe vite à zéro, et aucun promoteur ne peut acheter.
Ce que le simulateur ne sait pas
Il suppose connue la surface de plancher constructible. C'est pourtant la donnée la plus difficile : elle découle des règles du plan local d'urbanisme (hauteur, distances aux limites, emprise au sol, jardin à garder) appliquées à la forme réelle du terrain.
Il ignore aussi les démolitions, la dépollution, les fondations spéciales et les logements sociaux imposés, qui pèsent sur le prix du terrain. Pour un terrain précis, le Studio calcule la surface constructible à partir des règles lues dans le règlement de la commune, et chiffre chaque variante.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la charge foncière ?
C'est le prix qu'un promoteur peut payer pour un terrain, frais d'achat compris, compte tenu de ce qu'il va y construire et vendre. On l'exprime souvent en euros par m² de surface de plancher, la surface de tous les étages, murs extérieurs déduits.
Comment calculer une charge foncière ?
Par compte à rebours : on part du chiffre d'affaires hors taxes des logements vendus, on retire la construction, les honoraires, la taxe d'aménagement, le stationnement, les frais bancaires, la commercialisation et la marge du promoteur. Ce qui reste, frais d'achat du terrain déduits, est la charge foncière.
Quelle marge prend un promoteur immobilier ?
Elle dépend du risque de l'opération et du marché, et se mesure en part du chiffre d'affaires hors taxes. Le simulateur part de 10 %, valeur du référentiel Arpendia au 16 octobre 2026 (Estimation Arpendia v0.1, à valider). Vous pouvez la modifier.
Pourquoi le résultat est-il une fourchette ?
Parce que le prix de vente du neuf et les coûts de construction varient d'une opération à l'autre. La fourchette décale les prix de vente et les coûts dans le mauvais sens, puis dans le bon. Un chiffre unique laisserait croire à une précision que personne n'a à ce stade.
La charge foncière est-elle le prix que touchera le propriétaire ?
Pas tout à fait. C'est le plafond que le promoteur peut payer. Le prix final se négocie entre ce plafond et la valeur du bien en l'état, et dépend aussi des conditions suspensives : obtention du permis, absence de recours, financement.
Simulation indicative, à partir des valeurs saisies et des paramètres affichés avec leur source et leur date. Elle ne remplace ni l'étude d'un professionnel, ni le calcul de l'administration.