Diviser son terrain pour vendre un terrain à bâtir

Mon terrain est-il divisible ?

Trois questions décident de tout. Les règles de la commune d'abord : le plan local d'urbanisme fixe, zone par zone, la part du terrain qui doit rester en jardin, la distance d'une construction aux limites et à la rue, la hauteur, parfois une surface minimale. Ensuite la place : il faut qu'une maison tienne sur le nouveau lot en respectant ces distances, et que la vôtre les respecte encore après la division. Enfin l'accès : le nouveau terrain doit donner sur la rue, ou disposer d'un passage assez large pour les secours, souvent 3 à 4 mètres selon les règlements.

C'est exactement ce que calcule l'analyse Arpendia : elle lit le règlement de votre zone, applique les distances à votre parcelle et cherche un découpage où une maison tient, à bonne distance de la vôtre.

Les étapes, dans l'ordre

1. Vérifier le potentiel. Règles de la zone, servitudes, risques (inondation, argile), droit de préemption de la commune. Un certificat d'urbanisme demandé en mairie fige les règles pendant 18 mois.
2. Faire intervenir un géomètre-expert. Il relève le terrain, propose le découpage, borne les nouvelles limites et prépare le plan de division.
3. Obtenir l'autorisation de la mairie. Une déclaration préalable suffit quand on détache un ou plusieurs lots sans créer de voie ni d'espace commun ; un permis d'aménager est nécessaire si l'on crée une voie ou des équipements partagés, ou dans certains secteurs protégés.
4. Viabiliser. Raccorder le lot à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et, s'il y en a, au gaz et à la fibre. Les devis des concessionnaires arrivent souvent en plusieurs semaines.
5. Vendre. À un particulier qui fera construire, ou à un constructeur de maisons qui vend terrain et maison ensemble. La vente se signe chez le notaire, après une promesse.

Combien de temps ça prend

Les impôts sur la vente du terrain

La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Mais un terrain détaché et vendu à part ne l'est pas en principe : la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement qui grandit avec les années de détention. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.

Certaines communes appliquent aussi une taxe sur la première cession d'un terrain devenu constructible. Le notaire calcule le tout avant la vente : demandez-lui une simulation tôt.

Code général des impôts, articles 150 U et suivants, 1529 et 1605 nonies ; BOFiP BOI-RFPI-PVI.

Les pièges à éviter

• Rendre votre propre maison non conforme en rapprochant trop la nouvelle limite : la distance aux limites s'applique aussi à elle.
• Oublier le passage pour un lot à l'arrière : il doit être assez large et créé par une servitude ou inclus dans le lot.
• Viser un lot trop grand ou trop petit pour votre secteur : la taille qui se vend dépend du marché local.
• Sous-estimer les raccordements, surtout l'assainissement si le réseau public est loin.
• Vendre trop vite à un seul acheteur : un constructeur peut payer plus qu'un particulier, ou l'inverse. Comparez.