Vendre un terrain hérité ou en indivision

Qui doit être d'accord pour vendre ?

Tant que la succession n'est pas partagée, le terrain appartient à tous les héritiers ensemble, chacun pour une fraction : c'est l'indivision. Vendre le terrain en entier est un acte lourd, qui demande en principe l'accord de tous, ou d'un mandataire désigné par tous.

Avant la vente, le notaire doit régler la succession : il établit l'attestation qui constate que le terrain est passé aux héritiers. Pour cette raison, une vente est rarement possible dans les premières semaines. La déclaration de succession se dépose en principe dans les 6 mois du décès.

Sources : Code civil, article 815-5-1 ; notaires de France, vente d'un bien en indivision.

Un héritier refuse : que faire ?

Il existe une voie prévue par la loi. Des héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au notaire de constater leur intention de vendre. Le notaire la fait connaître aux autres, qui ont trois mois pour réagir. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de ceux qui refusent.

Cette voie est lente, et la vente se fait souvent aux enchères, donc parfois à un prix plus bas qu'une vente amiable. Elle ne s'applique pas dans tous les cas, par exemple si le terrain est démembré (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre). L'autre issue est le partage : chaque héritier peut le demander à tout moment, y compris en justice.

Sources : Code civil, article 815-5-1 ; notaires de France, sortir de l'indivision par la voie expresse.

Vendre seulement sa part

Un héritier peut vendre sa fraction seul, mais il doit d'abord informer les autres de l'offre reçue (prix, nom de l'acheteur) par un commissaire de justice, l'ancien huissier. Ceux-ci disposent d'un mois pour racheter cette part aux mêmes conditions. En pratique, un acquéreur extérieur ne paie une part d'indivision qu'avec une forte décote, puisqu'il ne peut ni construire ni occuper le terrain sans les autres. Pour un terrain à bâtir, vendre le tout reste presque toujours plus avantageux.

Source : Code civil, article 815-14.

Ce que vaut le terrain, et ce qui change son prix

Avant de discuter à plusieurs, mettez-vous d'accord sur une base commune. Le prix d'un terrain dépend surtout de ce qu'on a le droit d'y construire : un terrain où l'on peut détacher plusieurs lots ou bâtir un petit immeuble vaut souvent bien plus qu'un terrain qui ne supporte qu'une maison. Cette information évite aussi qu'un héritier pressé accepte une offre trop basse.

L'analyse Arpendia lit le règlement de la commune et montre gratuitement ce qu'on peut faire du terrain : diviser, lotir ou vendre à un professionnel. Vous pouvez partager le résultat à tous les héritiers pour que la discussion parte des mêmes règles. Si le terrain est divisible, voyez aussi le guide diviser son terrain, et si un promoteur peut être intéressé, vendre à un promoteur.

Les impôts sur la vente

Deux impôts peuvent s'appliquer. Les droits de succession d'abord, dus à la transmission : en ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent. Ensuite l'impôt sur la plus-value à la revente, calculé sur l'écart entre le prix de vente et la valeur du terrain retenue à la succession, au taux de 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cette plus-value est réduite par un abattement qui augmente avec les années de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule l'impôt et le règle sur le prix de vente, le jour de l'acte.

Si le terrain est devenu constructible récemment, deux taxes propres aux terrains peuvent s'ajouter : une taxe nationale quand le prix de vente dépasse dix fois la valeur d'origine, et une taxe que certaines communes ont choisi d'appliquer. Le notaire vérifie si elles s'appliquent.

Sources : impots.gouv.fr, plus-value immobilière ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20 ; Code général des impôts, articles 150 U et suivants, 779, 641, 1529 et 1605 nonies.

Les pièges à éviter

• Signer une promesse seul alors que le terrain est encore en indivision : elle peut être annulée.
• Accepter la première offre sans savoir ce que le terrain permet de construire.
• Laisser traîner : la taxe foncière, l'entretien et les éventuelles dettes se partagent entre héritiers, et les désaccords coûtent plus cher avec le temps.
• Oublier la plus-value dans le calcul de ce qu'il restera à chacun.