Bilan promoteur : simulateur en ligne et modèle Excel gratuit
Le bilan promoteur met face à face ce qu'une opération immobilière va rapporter et tout ce qu'elle va coûter, terrain compris. Ce qui reste est la marge du promoteur. Entrez un prix de terrain et votre projet : le bilan se construit ligne par ligne, et vous pouvez repartir avec le modèle pour Excel.
Gratuit, sans inscription. Mis à jour le 17 octobre 2026.
Saisissez la surface de plancher et le prix de vente du neuf : le calcul s'affiche ici.
Les postes d'un bilan d'opération
| Poste | Ce qu'il recouvre |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | Surface habitable vendue multipliée par le prix du neuf, TVA retirée. |
| Terrain et frais d'achat | Prix payé au propriétaire, plus notaire et droits. |
| Construction | Travaux de bâtiment, en euros par m² de surface de plancher. |
| Honoraires techniques | Architecte, bureaux d'études, contrôle, assurance dommages-ouvrage. |
| Taxes et stationnement | Taxe d'aménagement, places imposées par le plan local d'urbanisme. |
| Frais financiers et commerciaux | Garanties et intérêts bancaires, publicité, bureau de vente, honoraires de commercialisation. |
| Marge | Ce qui reste : la rémunération du risque pris par le promoteur. |
Le modèle de bilan promoteur pour Excel
Le modèle reprend les lignes du simulateur dans un tableur : une colonne pour la valeur, une pour l'unité, une pour la source. Les lignes de calcul sont des formules ; modifiez la surface, le prix de vente ou le prix du terrain et tout se recalcule. La dernière ligne donne la charge foncière maximale à la marge de référence.
Télécharger le modèle de bilan promoteur (fichier CSV, s'ouvre dans Excel, LibreOffice et Google Sheets).
Lire un bilan : trois réflexes
- Regarder la marge en part du chiffre d'affaires, pas seulement en euros : c'est elle qui dit si le risque est payé.
- Tester le prix de vente. Une baisse de quelques pour cent du prix du neuf ampute la marge bien plus que proportionnellement : c'est ce que montre la fourchette du simulateur.
- Vérifier la surface constructible. Tout le bilan repose sur elle. Une erreur sur la hauteur ou les distances aux limites fausse tout le reste.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bilan promoteur ?
C'est le tableau qui résume une opération immobilière avant de l'engager : d'un côté le chiffre d'affaires des logements vendus, de l'autre tous les coûts (terrain, construction, honoraires, taxes, frais bancaires, commercialisation). La différence est la marge du promoteur. On l'appelle aussi bilan d'opération ou bilan prévisionnel.
Le modèle Excel est-il vraiment gratuit ?
Oui, il se télécharge directement, sans formulaire ni adresse e-mail. C'est un fichier CSV qui s'ouvre dans Excel, LibreOffice ou Google Sheets ; les formules se recalculent quand vous changez une valeur. Chaque paramètre indique sa source et sa date.
Quelle différence entre bilan promoteur et charge foncière ?
C'est le même calcul pris dans les deux sens. Le bilan part du prix du terrain et donne la marge. La charge foncière part de la marge visée et donne le prix maximal du terrain. Le modèle Excel calcule les deux.
Quelle marge viser dans un bilan promoteur ?
Elle se mesure en part du chiffre d'affaires hors taxes et dépend du risque et du marché. Le simulateur compare votre résultat à 10 %, valeur de référence Arpendia (Estimation Arpendia v0.1, à valider). En dessous, le terrain est cher ou le projet trop petit pour couvrir le risque.
Pourquoi raisonner hors taxes ?
Le promoteur collecte la TVA sur ses ventes et la reverse à l'État, déduction faite de la TVA payée sur ses achats. Ce qui lui reste vraiment est donc le chiffre d'affaires hors taxes : c'est sur cette base que se calculent la marge et les frais.
Simulation indicative, à partir des valeurs saisies et des paramètres affichés avec leur source et leur date. Elle ne remplace ni l'étude d'un professionnel, ni le calcul de l'administration.