Mon terrain est-il constructible ?

Trouver la zone de votre parcelle

La plupart des communes ont un plan local d'urbanisme, souvent établi à l'échelle de l'intercommunalité. Il découpe le territoire en zones, chacune avec son règlement :

Pour la trouver, cherchez votre adresse sur le Géoportail de l'urbanisme : le plan de zonage s'affiche sur la carte, avec le règlement à télécharger. La mairie peut aussi vous montrer le plan au service de l'urbanisme.

Sans plan local d'urbanisme, la commune peut avoir une carte communale, qui sépare simplement les secteurs constructibles des autres. Sans aucun document, le règlement national d'urbanisme s'applique : on ne construit en principe que dans les parties déjà urbanisées de la commune.

Code de l'urbanisme, articles L111-3 et L161-4.

Obtenir une réponse écrite : le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme se demande en mairie ou en ligne. Il est gratuit et existe en deux versions :

• le certificat d'information, sans projet précis : les règles qui s'appliquent au terrain, les servitudes et les taxes. La mairie a un mois pour répondre ;
• le certificat opérationnel, pour un projet donné, par exemple une maison ou la division du terrain : il dit si le projet est réalisable et si les voies et réseaux existent. La mairie a deux mois.

Il est valable 18 mois : pendant ce temps, une demande de permis est examinée selon les règles en vigueur à sa délivrance, même si le plan change. C'est la meilleure protection avant de vendre ou d'acheter.

Code de l'urbanisme, article L410-1 ; service-public.gouv.fr.

Constructible sur le plan, pas toujours en pratique

Même en zone constructible, un permis peut être refusé. Vérifiez quatre points :

1. L'accès. Le terrain doit donner sur une voie, ou disposer d'un passage assez large pour les secours, souvent fixé par le règlement de la zone.
2. Les réseaux. Eau, électricité, assainissement : si des travaux de réseaux sont nécessaires et que la commune ne peut pas dire quand ils seront faits, le permis peut être refusé.
3. Les risques. Une zone rouge d'un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain) interdit en général toute construction neuve. Géorisques affiche les risques de votre adresse.
4. Les servitudes. Ligne à haute tension, canalisation, abords d'un monument historique : les servitudes d'utilité publique sont annexées au plan local d'urbanisme.

Code de l'urbanisme, article L111-11 ; code de l'environnement, article L562-1.

Constructible, mais pour construire quoi ?

Le règlement de la zone fixe la taille de ce qu'on peut bâtir :

• la part du terrain qui peut être couverte par des constructions, appelée emprise au sol ;
• la hauteur maximale, au faîtage ou à l'égout du toit ;
• les distances à respecter par rapport à la rue et aux limites des voisins ;
• la part du terrain à garder en pleine terre, plantée ;
• le nombre de places de stationnement par logement.

Ensemble, ces règles disent si l'on peut ajouter une maison, détacher un terrain à bâtir ou construire un immeuble. Notre calculateur d'emprise au sol donne un premier ordre de grandeur ; l'analyse Arpendia lit le règlement de votre zone, cite l'article qui s'applique et dessine en 3D ce qui tient sur votre parcelle.

Un terrain peut changer de statut

Le plan local d'urbanisme est révisé régulièrement. Depuis la loi Climat et résilience de 2021, les communes doivent limiter la consommation de terres agricoles et naturelles : lors d'une révision, des zones à urbaniser peuvent être rendues à l'agriculture ou à la nature, et ouvrir de nouveaux terrains à la construction doit être justifié.

Si une révision est en cours, l'enquête publique est le moment de consulter le projet de plan et de donner votre avis. Un certificat d'urbanisme obtenu avant le changement protège vos droits pendant sa durée de validité.

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience ; code de l'urbanisme, article L153-19 (enquête publique).