Estimation détaillée
Terrain d'exemple
1 882 m², zone UB
Estimation détaillée
Sommaire
- En une pageVos scénarios côte à côte3
- Le terrainVotre terrain et ses règles4
- Le marchéLes ventes autour de chez vous · Ce qui se construit autour5
- DiviserDiviser : les variantes comparées · Variante retenue : Maison gardée, un terrain à bâtir sur le côté, avec sa façade sur rue · Ce qu'elle rapporte · Le soleil et les ombres7
- LotirLotir : les variantes comparées · Variante retenue : 2 lots sur une voie le long d'une limite (24 m de long et 4 m de large) · Ce qu'elle rapporte · Le soleil et les ombres11
- Vendre à un promoteurVendre à un promoteur : les variantes comparées · Variante retenue : Immeuble de 2 niveaux à 70 % de l'emprise maximale, 8 logements · Ce qu'elle rapporte · Le soleil et les ombres15
- Avant de vous lancerCe que nous n'avons pas vérifié · Les façons d'avancer19
- AnnexeSources, références et avertissement21
En une page
Vos scénarios côte à côte
Diviser en gardant la maison rapporte le plus : environ 1 350 000 €, soit 345 000 € de plus que vendre la maison telle quelle. La valeur ne fait pas tout : le délai, l'argent à avancer et le risque comptent aussi.
| Scénario | Estimation | Délai | À avancer |
|---|---|---|---|
| Vendre la maison telle quelleLa maison et son jardin, sans travaux | 1 005 000 €entre 925 000 et 1 085 000 € | 15 à 18 mois | Rien |
| Diviser en gardant la maisonLa maison gardée, 1 terrain à bâtir | 1 350 000 €entre 1 150 000 et 1 555 000 €+ 345 000 € | 14 à 17 mois | 15 000 € |
| Diviser (maison démolie)2 terrains à bâtir | 972 000 €entre 807 000 et 1 135 000 €− 33 000 € | 14 à 17 mois | 53 000 € |
| Lotir (maison démolie)2 terrains à bâtir | 779 000 €entre 639 000 et 919 000 €− 226 000 € | 17 à 21 mois | 118 000 € |
| Vendre tout le terrain à un lotisseur (maison démolie)Le même découpage, vendu en une fois | 426 000 €entre 353 000 et 498 000 €− 579 000 € | 12 à 15 mois | Rien |
| Un immeuble par un promoteur (maison démolie)Un immeuble de 8 logements | Pas de montant : Un immeuble tient sur votre terrain ; ce qu'un promoteur paierait se confirme par l'étude. | ||
Estimations avant impôt et frais de vente. L'écart se lit par rapport à la vente de la maison telle quelle.
Le terrain
Votre terrain et ses règles
- Surface
- 1 882 m²
- Construction
- Maison d'environ 176 m² habitables, 234 m² au sol
- Zone
- UB, zone urbaine
Sources : cadastre et bâtiments IGN, Géoportail de l'urbanisme.
Ce que les règles de la commune permettent
- DiviserPossibleDétacher des terrains, chacun avec son accès
- LotirPossiblePlusieurs terrains autour d'une voie nouvelle
- ImmeublePossibleDes logements collectifs sont admis
- Commerce ou activitéÀ vérifierLe règlement lu ne le dit pas clairement : à vérifier en mairie
Les règles qui s'appliquent
| Règle | Valeur retenue | Où c'est écrit |
|---|---|---|
| Zone | UB · zone urbaine | Plan de zonage |
| Hauteur | 8 m au faîtage | article UB 4.5, page 27 |
| Nombre de niveaux | 2 niveaux d'après la hauteur | Règlement |
| Part du terrain construite au sol | 22 % | article UB 4.4, page 27 |
| Distance à la rue | 4 m | article UB 4.1, page 26 |
| Distance aux voisins | 3 m minimum (règle nationale) | Règle nationale |
| Distance au fond du terrain | 0,5 m | article UB 4.2, page 26 |
| Jardin en pleine terre | 25 % | article UB 6, page 27 |
| Stationnement | 2 places par logement | article UB 7, page 28 |
« Hypothèse prudente » : la règle n'est pas écrite dans le règlement lu ; l'étude retient une valeur prudente, à confirmer en mairie.
Le marché
Les ventes autour de chez vous
- Terrain à bâtir480 à 620 €/m²8 ventes, 5 ans, à moins de 1 km
- Maison ancienne4 050 à 5 150 €/m²9 ventes, 3 ans, à moins de 1 km
- Logement neuf4 440 à 5 210 €/m²25 ventes, 3 ans, à moins de 5 km
Le marché
Ce qui se construit autour
À moins de 1 000 m : 64 autorisations de construire depuis 2021, pour 95 logements.
| Date | Projet | Demandeur | Distance |
|---|---|---|---|
| 5 août 2026 | Maison | Un particulier | 640 m |
| 10 juil. 2026 | Maison | Un particulier | 480 m |
| 15 juin 2026 | Maison | Un particulier | 270 m |
| 19 mai 2026 | Maison | Une entreprise | 940 m |
| 28 avr. 2026 | Maison | Un particulier | 780 m |
Sitadel, autorisations d'urbanisme, données de septembre 2026.
Diviser
Diviser : les variantes comparées
Détacher un ou plusieurs terrains à bâtir, chacun avec son propre accès à la rue, sans voie ni équipement commun. Une déclaration préalable en mairie suffit.
| RetenueMaison gardée, un terrain à bâtir sur le côté, avec sa façade sur rue | Variante 2Maison démolie, deux terrains côte à côte, chacun sur la rue | Variante 32 lots sur la rue | |
|---|---|---|---|
| Terrains à bâtir | 1 | 2 | 2 |
| Surface moyenne | 798 m² | 930 m² | 930 m² |
| Maisons possibles | 1 | 2 | 2 |
| Accès | un par terrain | un par terrain | un par terrain |
| Pleine terre | 80 % | 81 % | 82 % |
| Places | 2 | 6 | 6 |
Surfaces des terrains mesurées sur le plan : leur total (1 859 m²) diffère de la contenance du cadastre (1 882 m²).
Diviser
Variante retenue : Maison gardée, un terrain à bâtir sur le côté, avec sa façade sur rue
Vous gardez la maison et détachez un terrain à bâtir de 798 m², avec son propre accès à la rue.
- Limite de la propriété
- Nouvelle limite de lot
- Accès de chaque lot
- Zone où l'on peut construire (reculs)
- Construction neuve
- Garage accolé
- Abri de jardin
- Maison existante gardée
- Allée privée en pavés
- Places numérotées 2,50 × 5 m
- Arbres existants gardés : 1 sur le terrain, 1 du voisin non compté (LiDAR IGN)
Diviser
Ce qu'elle rapporte
Ce que vous en tirez
Les ventes, moins ce qu'il faut payer avant de vendre.
| Votre maison, avec un jardin plus petit | 933 000 € |
|---|---|
| Vente du terrain à bâtir | 440 000 € |
| Géomètre : plan de division et dossier en mairie | − 3 000 € |
| Bornage du terrain | − 1 000 € |
| Mise à jour du cadastre | − 1 000 € |
| Raccordements (eau, électricité, égouts, fibre) | − 10 000 € |
| Adaptations à la pente (terre, murs, demi-niveaux) | − 6 000 € |
| Estimation moyenne, avant impôt | 1 350 000 €entre 1 150 000 et 1 555 000 € |
De la décision à l'argent sur votre compte14 à 17 mois
- Géomètre et plan de division2 mois
- Déclaration préalable en mairie1 mois
- Délai de recours des voisins3 mois
- Raccordements du terrain2 mois
- Trouver un acheteur, pendant les travaux2 mois
- Permis de construire de l'acheteur, puis l'acte chez le notaire6 mois
À avancer avant de vendre15 000 €
À vérifier avant de vous lancer
- La maison neuve reprend l'alignement de la façade de la maison existante.
- Son faîtage suit le sens de celui de la maison existante (supposé dans sa longueur).
- Plan de prévention des risques : le zonage précis est à vérifier en mairie.
- Peu de ventes comparables autour : l'acheteur peut être long à trouver.
Diviser
Le soleil et les ombres
- Maisons du projet
- Ombre portée, une couche par heure de 10 h à 14 h
- Bâtiments voisins
Le 21 décembre, jour le plus court : les ombres sont les plus longues de l'année. Heures solaires, nord en haut.
Lotir
Lotir : les variantes comparées
Découper le terrain en plusieurs terrains à bâtir desservis par une voie nouvelle, commune à tous. Il faut un permis d'aménager.
| Retenue2 lots sur une voie le long d'une limite (24 m de long et 4 m de large) | Variante 22 lots sur une voie le long d'une limite (24 m de long et 4 m de large), sans aire de retournement | Variante 32 lots sur une voie le long d'une limite (24 m de long et 6 m de large), sans aire de retournement | |
|---|---|---|---|
| Terrains à bâtir | 2 | 2 | 2 |
| Surface moyenne | 799 m² | 881 m² | 857 m² |
| Maisons possibles | 2 | 2 | 2 |
| Voie nouvelle | 262 m² | 97 m² | 145 m² |
| Pleine terre | 68 % | 76 % | 73 % |
| Places | 6 | 6 | 6 |
Surfaces des terrains mesurées sur le plan : leur total (1 597 m²) diffère de la contenance du cadastre (1 882 m²), et la voie commune prend sa part.
Lotir
Variante retenue : 2 lots sur une voie le long d'une limite (24 m de long et 4 m de large)
Vous créez 2 terrains à bâtir de 723 et 874 m², desservis par une voie nouvelle de 262 m², commune à tous.
- Limite de la propriété
- Nouvelle limite de lot
- Accès de chaque lot
- Zone où l'on peut construire (reculs)
- Construction neuve
- Garage accolé
- Abri de jardin
- Maison existante démolie
- Voie en enrobé, bordures
- Allée privée en pavés
- Places numérotées, V visiteurs
- Aire de retournement
- Entrée depuis la rue
Lotir
Ce qu'elle rapporte
Ce que vous en tirez
Ou vendre tout le terrain à un lotisseur, qui fait ce découpage lui-même : environ 426 000 € (entre 353 000 et 498 000 €).
| Vente des terrains à bâtir | 910 000 € |
|---|---|
| Études et autorisation du lotissement | − 15 000 € |
| Bornage des terrains | − 2 000 € |
| Mise à jour du cadastre | − 1 000 € |
| Réseaux jusqu'à chaque lot | − 40 000 € |
| Voie de desserte | − 31 000 € |
| Gestion des eaux de pluie (rétention) | − 2 000 € |
| Adaptations à la pente (terre, murs, demi-niveaux) | − 13 000 € |
| Démolition du bâti existant | − 27 000 € |
| Estimation moyenne, avant impôt | 779 000 €entre 639 000 et 919 000 € |
De la décision à l'argent sur votre compte17 à 21 mois
- Géomètre et plan du lotissement3 mois
- Permis d'aménager3 mois
- Délai de recours des voisins3 mois
- Voirie et réseaux du lotissement4 mois
- Trouver les acheteurs, pendant les travaux2 mois
- Permis de construire de l'acheteur, puis l'acte chez le notaire6 mois
À avancer avant de vendre118 000 €
À vérifier avant de vous lancer
- Un permis d'aménager est à obtenir.
- Plan de prévention des risques : le zonage précis est à vérifier en mairie.
- Peu de ventes comparables autour : l'acheteur peut être long à trouver.
Lotir
Le soleil et les ombres
- Maisons du projet
- Ombre portée, une couche par heure de 10 h à 14 h
- Bâtiments voisins
Le 21 décembre, jour le plus court : les ombres sont les plus longues de l'année. Heures solaires, nord en haut.
Vendre à un promoteur
Vendre à un promoteur : les variantes comparées
Un promoteur achète le terrain pour y bâtir un immeuble de logements. Il obtient lui-même son permis de construire.
| RetenueImmeuble de 2 niveaux à 70 % de l'emprise maximale, 8 logements | Variante 2Immeuble de 2 niveaux à 90 % de l'emprise maximale, 9 logements | Variante 3Immeuble de 2 niveaux à 60 % de l'emprise maximale, 7 logements | |
|---|---|---|---|
| Logements | 8 | 9 | 7 |
| Niveaux | 2 | 2 | 2 |
| Surface construite | 440 m² | 580 m² | 369 m² |
| Surface des logements | 342 m² | 464 m² | 254 m² |
| Pleine terre | 60 % | 53 % | 65 % |
| Places | 16 | 18 | 14 |
Vendre à un promoteur
Variante retenue : Immeuble de 2 niveaux à 70 % de l'emprise maximale, 8 logements
Barre de 15 m de profondeur, 440 m² de plancher, maison démolie.
- Limite de la propriété
- Construction neuve
- Maison existante démolie
- Arbres existants gardés : 1 sur le terrain, 1 du voisin non compté (LiDAR IGN)
Vendre à un promoteur
Ce qu'elle rapporte
Ce que vous en tirez
Un immeuble tient sur votre terrain ; ce qu'un promoteur paierait se confirme par l'étude.
À vérifier avant de vous lancer
- Un permis de construire d'immeuble est à obtenir, puis des ventes sur plan.
- Aucun projet de ce type accepté autour ces dernières années.
- Plan de prévention des risques : le zonage précis est à vérifier en mairie.
Vendre à un promoteur
Le soleil et les ombres
5,8 hde soleil au 21 décembre, en moyenne sur les logements neufs
- Immeuble du projet
- Ombre portée, une couche par heure de 10 h à 14 h
- Bâtiments voisins
Le 21 décembre, jour le plus court : les ombres sont les plus longues de l'année. Heures solaires, nord en haut.
Avant de vous lancer
Ce que nous n'avons pas vérifié
L'étude part des données publiques. Ces points ne s'y lisent pas : ils se vérifient avant de signer quoi que ce soit, et chacun a son spécialiste.
- Les droits de passage et servitudes privées
Un passage, une vue ou une canalisation au profit d'un voisin peut être inscrit dans vos titres de propriété sans figurer sur aucune carte publique.
Qui vérifie : Notaire
- Les limites exactes du terrain
Les surfaces viennent du cadastre, qui n'est pas un bornage : la surface réelle et la position des limites se mesurent sur place.
Qui vérifie : Géomètre
- Les réseaux devant le terrain
L'étude ne sait pas où passent l'eau, l'électricité et les égouts, ni s'ils suffisent pour de nouveaux logements. Les raccordements sont estimés, pas étudiés.
Qui vérifie : Terrassement et réseaux
- Le sol
Le sous-sol n'est pas sondé : argile, roche, remblai ou eau changent le prix des fondations et parfois le projet.
Qui vérifie : Bureau d'études de sol
- L'avis de la mairie
Le règlement a été lu, il n'a pas été soumis à la mairie : seule une autorisation délivrée l'engage. Une révision du plan local d'urbanisme en cours peut aussi changer les règles.
Qui vérifie : La mairie
- La maison
Son état n'est pas visité. Avant une démolition, l'amiante et le plomb doivent être recherchés.
Qui vérifie : Diagnostiqueur immobilier
- Les propriétaires
Si le terrain appartient à plusieurs personnes (couple, indivision, succession), chacune doit être d'accord avant de diviser ou de vendre.
Qui vérifie : Notaire
Avant de vous lancer
Les façons d'avancer
Les voies que ce dossier étudie, et qui peut vous aider sur chacune. Vous restez libre de choisir, de comparer et de changer d'avis.
- Vendre en l'état15 à 18 mois
Vous vendez la maison et son jardin, sans travaux ni démarche en mairie. C'est la voie la plus simple, sans argent à avancer.
Qui vous aide : Notaire, Diagnostiqueur immobilier
Arpendia ne vend pas les biens en l'état : votre notaire ou l'agence de votre choix s'en charge.
- Diviser14 à 17 mois
Vous détachez un ou plusieurs terrains à bâtir, chacun avec son accès à la rue, puis vous les vendez à des particuliers. Une déclaration préalable en mairie suffit.
Qui vous aide : Géomètre, Constructeur de maisons, Notaire
Sur votre terrain, vous les choisissez dans « Mes pros » : jusqu'à 3 par métier, gratuitement pour vous. Essayer sur mon terrain
- Lotir17 à 21 mois
Vous créez plusieurs terrains autour d'une voie nouvelle, vous faites faire la voie et les réseaux, puis vous vendez les lots. Il faut un permis d'aménager et de l'argent à avancer.
Qui vous aide : Géomètre, Terrassement et réseaux, Notaire
Sur votre terrain, vous les choisissez dans « Mes pros » : jusqu'à 3 par métier, gratuitement pour vous. Essayer sur mon terrain
- Vendre à un professionnel12 à 15 mois
Un lotisseur ou un promoteur achète tout le terrain et porte le projet à ses frais. Arpendia ne vous présente aucun acheteur avant la signature de votre mandat de vente, contresigné par l'agent titulaire de la carte professionnelle.
Qui vous aide : Lotisseur et aménageur, Promoteur immobilier, Notaire
La vente sous mandat n'est pas encore ouverte. Votre chef de projet vous prévient dès qu'elle l'est ; en attendant, rien ne part aux acheteurs.
Délais du dossier, de la décision à l'argent sur votre compte.
Annexe
Sources, références et avertissement
Sources des données
- Cadastre et bâtiments : IGN (Parcellaire Express, BD TOPO), photographies aériennes IGN
- Règles d'urbanisme : Géoportail de l'urbanisme, règlement écrit de la commune lu par Arpendia
- Risques : Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique)
- Relief : IGN, RGE ALTI et LiDAR HD
- Ventes : DVF, ventes notariées publiées par la DGFiP
- Constructions autorisées : Sitadel, ministère de la Transition écologique
Avertissement
Études de capacité et estimations indicatives, établies à partir de données publiques et de paramètres Arpendia datés. Elles ne remplacent ni un avis de valeur signé, ni un certificat d'urbanisme, ni le plan d'un géomètre-expert, ni l'avis d'un notaire.